ที่ดิน / อสังหาริมทรัพย์

ที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์

ปภาณทนายความยินดีให้คำแนะนำและปรึกษาปัญหากฎหมาย ฟรี โดยทีมทนายความผู้มีความรู้และความเชี่ยวชาญด้านคดีแต่ละประเภท พร้อมให้คำแนะนำด้านกฎหมาย วางแผนคดี และวางแนวทางคดีแก่ท่าน ไม่ว่าจะเป็นลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติ

การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ

            เนื่องจากในปัจจุบันนี้ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อหรือครอบครองที่ดินได้ยกเว้นแต่จะเข้าขอยกเว้นบางประการ โดยได้มีการเพิ่มเติมในประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ ตั้งแต่วันที่ 19 มกราคม 2545 “กำหนดให้คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่” โดยมีเงื่อนไขดังนี้

1.ต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทและต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี

2.ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

3.ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่งดังนี้

–  การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันเงินต้นหรือดอกเบี้ย

–  การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแก้ปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดทรัพย์

–  การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

–  การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

4.การได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินโดยการรับมรดก คนต่างด้าวสามารถรับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยชอบธรรมได้ โดยการรับมรดกนั้นจะต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยและที่ดินที่รับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วจะต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนดไว้ สิทธิการรับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินเดิมแล้วจะต้องไม่เกินสิทธิจะพึงมีได้ ดังนี้

–  ที่อยู่อาศัย ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่

– ที่ใช้เพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่

– ที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่

– ที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่

– ที่ใช้เพื่อการศาสนา ไม่เกิน 1 ไร่

– ที่ใช้เพื่อการกุศลสาธารณ ไม่เกิน 5 ไร่

– ที่ใช้เพื่อการสุสาน ตระกูลละไม่เกิน 1/2 ไร่

5.การซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย โดยว่า เงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของของคนสัญชาติไทยแต่เพียงผู้เดียว มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่หามาได้ร่วมกัน

6.การถือครองของนิติบุคคลต่างด้าว ซึ่งเป็นบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัดที่จดทะเบียนแล้วที่มีหุ้นอันเป็นทุนจดทะเบียน รวมถึง ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญ , สมาคมรวมทั้งสหกรณ์ที่มีสมาชิก และ มูลนิธิ ซึ่งมีการถือโดยคนต่างด้าวเกินกว่า 49% ของทุนจดทะเบียน หรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวน

การตรวจสอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

---

หลักฐานทะเบียนที่ดิน หมายความว่า เอกสารเกี่ยวกับที่ดินซึ่งเจ้าหน้าที่ของรัฐได้จัดทำขึ้นไว้เป็นหลักฐาน และเอกสารที่เกี่ยวกับที่ดินที่เก็บไว้เป็นหลักฐาน ตลอดจนให้หมายความรวมถึงเอกสารต่างๆ ของอาคารชุดและห้องชุดด้วย

การตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน หมายความว่า การขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดินที่ขอทราบเลขที่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เครื่องหมายที่ดิน หรือที่ผู้ขอสามารถระบุที่ตั้งของที่ดินได้ชัดเจนว่าอยู่ที่ใดโดยผู้ขอต้องการทราบว่าที่ดินดังกล่าวปัจจุบันมีชื่อบุคคลใดเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน ได้ที่ดินมาอย่างไร เมื่อใดมีภาระผูกพันหรือไม่ มีการยึดหรืออายัดตามกฎหมายใดหรือไม่ และได้มีการออกใบแทนไปแล้วหรือไม่ เมื่อใดรวมทั้งขอทราบเกี่ยวกับเอกสารหลักฐานทะเบียนที่ดินที่เกี่ยวข้อง

การตรวจสอบหลักทรัพย์ หมายความว่า การตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดินที่ผู้ขอทราบเฉพาะชื่อบุคคลหรือนิติบุคคล แต่ไม่ทราบรายละเอียดหรือเลขที่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน โดยผู้ขอต้องการทราบว่าบุคคลหรือนิติบุคคลใดเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงใด และให้หมายความรวมถึงห้องชุดด้วย

ผู้ใดมีความประสงค์ขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน ขอคัด หรือขอถ่ายสำเนาเอกสารเกี่ยวกับหลักฐานทะเบียนที่ดินแปลงใด ให้ยื่นคำขอตามแบบ ท.ด.๙ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินต้องอยู่และแจ้งเหตุที่ขอคัดหรือถ่ายสำเนาเอกสาร พร้อมทั้งเครื่องหมายที่ดินหรือขอคัด หรือถ่ายสำเนาเอกสารใด เพื่อประโยชน์อะไร และจะให้รับรองเอกสารด้วยหรือไม่

ผู้ใดมีความประสงค์ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบหลักทรัพย์ของบุคคลหรือนิติบุคคลใดเพื่อให้ทราบว่าบุคคลหรือนิติบุคคลนั้น มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดินในที่ดินแปลงใดหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นใด ให้ยื่นคำขอตามแบบ ท.ด.๙ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ พร้อมหลักฐานที่แสดงว่ามีสิทธิตรวจสอบหลักทรัพย์ได้ตามกฎหมายและแจ้งความประสงค์ว่า ขอตรวจสอบเพื่อประโยชน์อย่างไร

ซื้อขาย คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในประเทศไทย

---

เนื่องจากกฎหมายของประเทศไทยเปิดโอกาส ให้ชาวต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมได้ ดังนั้นอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมนับได้ว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติเป็นอันดับต้นๆ แต่กฎหมายก็ยังมีการกำหนดกรรมสิทธิ์ให้ถือครองได้ในจำนวนจำกัดจากพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 4)พ.ศ.2551 มาตรา 19 ทวิ บัญญัติไว้ว่า  ” อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙  ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมด ในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖ “หมายความว่า ” คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละแห่งได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ๆ ” ยกตัวอย่างเช่น อาคารชุดมีห้องชุด 100 ห้อง แต่ละห้องชุดมีเนื้อที่ 100 ตารางเมตร รวมพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด 10,000 ตารางเมตร ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เท่ากับ 4,900 ตารางเมตร โดยไม่คำนึงถึงราคาของห้องชุด

การเช่าอสังหาริมทรัพย์

---

โดยทั่วไปคนต่างชาติสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ ซึ่งการเช่าก็เป็นที่นิยมมากเนื่องจากเป็นวิธีที่สะดวกไม่มีกฎเกณฑ์อะไรมากนัก โดยการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ

 การเช่าระยะสั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กล่าวว่า การเช่าระยะสั้นคือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปีเช่น เช่าอพาร์ทเม้นท์ หอพัก การเช่าในรูปแบบนี้เป็นการเช่าที่ไม่ต้องมีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีเพียงสัญญาเช่าระหว่าง “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” เท่านั้น

การเช่าระยะยาว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538  กล่าวว่า การเช่าระยะยาวคือการเช่าที่มีกำหนดมากกว่า 3 ปีเป็นต้นไป โดยการเช่าระยะยาวนอกเหนือจากสัญญาเช่าแล้วจะต้องไป “จดทะเบียนการเช่า” ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ด้วย เพราะตามกฎหมายแล้วสัญญาเช่าจะมีผลแค่ 3 ปีเท่านั้น โดยตาม พ.ร.บ เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 กำหนดระยะเวลาไว้ว่าสามารถเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงสามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา